Ціна землі

Як скласти справедливу ціну

Розглянемо розподіл землі шляхом продажу з аукціону. Якщо він проводиться відкрито, без обмеження кількості учасників і інших дискримінаційних додаткових умов, то можна вважати його чесним способом розподілу землі. Кожний учасник аукціону називає суму, що він готовий віддати за конкретну ділянку, іде наростання ціни, і найбільша вартість стане правильною або справедливою ціною. Отже, аукціон - єдиний критерій коректного визначення ринкової ціни землі.

Не можна сказати, що таких земельних аукціонів у нас не буває. На тім же засіданні Київрада 21 грудня 2006 року з 199 розподілених ділянок загальною площею майже 400 га було виставлено на аукціон аж... чотири. При цьому три ділянки мали мізерну площу - 42 сотки, або 0,1% (!) від загальної площі розподіленої землі, і лише один - 113 га на Оболоні - був дійсно значним, але цей випадок вимагає окремого розгляду.

Тепер зіставимо ціну продажу землі Троещинского ринку (1017 грн./м2) із ціною з на відкритому аукціоні ділянки по вул. Луначарского, 20- б, на тої ж Троещине. При стартовій ціні 821 грн./м2 ділянка віддали з аукціону по 1500 грн./м2, або в 1,5 рази дорожче, ніж землю під Троещинским ринком, що продавали без аукціону. Отже, сотка на ринку коштує не 20 тис. дол., а мінімум 30 тис. дол.

Легко підрахувати, що на "бесконкурентной" продажу кияни втратили мінімум 18 млн. грн., або 3,5 млн. дол. Чому мінімум? Тому що цей ринок - дуже популярне торговище, його щодня відвідують тисячі людей, заробити на ньому можна набагато більше, ніж у будь-якому іншому місці столиці, отже, ціна його землі набагато вище, ніж нікому не відомої ділянки на троещинской окраїні.

Точно так само по вул. Лютеранської: 36 соток були продані за ціною 67 тис. дол. за сотку, у свою чергу, по газетних оголошеннях, звичайна ціна сотки на Печерську - 100 тис. дол., отже, і тут кияни недоодержали як мінімум 1,12 млн. дол. Чому мінімум? Якщо врахувати, що місце "центрове", біля секретаріату президента, то його ймовірна ціна значно вище: 150-200 тис. дол. за сотку - саме такі суми зустрічаються в оголошеннях.

Так чи інакше, аукціони показують значно більше високі ціни земельних ділянок, ніж ті, що встановлено нормативами або за допомогою експертів- оцінювачів. Зрозуміло, що зацікавлені особи - будівельні й інвестиційні компанії - роблять все можливе, щоб придбати землю подешевше. Оскільки з- із за бажанням клієнта можуть збільшити або зменшити ціну земельної ділянки в рази(!), будівельні компанії намагаються не допустити земельних аукціонів, а міські чиновники, у свою чергу, користуються цим заради власного збагачення. От тільки про міську скарбницю й інтереси киян не думає ніхто.

Із цієї причини в Києві й інших містах країни відбувається мізерна кількість аукціонів. Влади не зацікавлені в чесному розподілі землі, навпаки, непрозорі способи роздачі ділянок, за допомогою продажу без аукціону або взагалі передачі у власність безкоштовно, є самими прибутковими шляхами збагачення місцевих чиновників і владної верхівки - від глав і депутатів сільських рад до міністрів і народних депутатів України. Земля за безцінь, або Фарс замість аукціону

Однак в окремих випадках продаж землі з аукціону влади перетворюють із чесного способу розподілу землі в безчесний. Покажемо, як це робиться, на прикладі продажу 113 га землі на Оболоні в Києві.

По-перше, чому київська мерія не продала землю просто так, без якого-небудь конкурсу, як вона постійно це робила? Продаж з аукціону відбувся лише тому, що інакше (без конкурсу) вона стала б занадто скандальною подією, що могло привернути увагу й громадськості, і президента, і уряду, і Генеральної прокуратури. Тому й був розіграний цей, як ми переконаємося далі, "договірний" аукціон.

Крім того, улаштувавши це шоу, київські влади всіляко намагалися зробити собі рекламу, попиариться: у своїх заявах вони порівнювали цей продаж з повторним продажем "Криворіжсталі". Однак той аукціон з по телебаченню вся країна, і ціна там виросла в шість разів, а отут київські чиновники так вискакували зі своїх коротких штанців, щоб показати, що вони білі й пухнаті, що навіть назвали наперед кінцеву суму продажу(!) - порядку 1 млрд. грн.

Ви запитаєте, звідки вони знали кінцеву ціну? Так дуже просто! Відома початкова ціна - 869 млн. 359,8 тис. грн., за правилами цього аукціону, щоб продаж відбувся, необхідно зробити мінімум три кроки, тобто три підвищення ціни на певну в тих самих правилах суму - 5% від початкової вартості, або 43 млн. 468 тис. грн. Склавши перше й тричі друге, одержимо кінцеву ціну - 999,7 млн. грн.

Ви запитаєте, а звідки вони знали, що буде тільки три кроки? Може, покупці з торгуватися довше? Так би насправді й було (шматок землі дуже ласий!), якби переможець не був визначений заздалегідь, а якщо він визначений, те всіх інших випадкових претендентів потрібно відітнути - тим або іншим способом.

Так воно й трапилося. Спочатку заявок було 18 (!), потім - п'ять, але на кінцеву стадію - торги - вийшли лише двоє претендентів. Були зроблені три запланованих кроки, після чого один учасник вийшов із гри. Отже, цей учасник був далеко не випадковим...