Статті

ЯК одержати земельний кредит

Вважається, що одержати земельний кредит складніше, ніж оформити іпотеку. З пояснюють це непрозорістю вітчизняного ринку землі, частими шахрайствами, а, отже, і підвищеним рівнем ризиків.

Що ж очікує позичальника, що звернувся в банк за таким кредитом, які умови пропонуються, і які документи потрібно надати?

Незважаючи на стійкий попит на ділянки, експерти в один голос говорять про те, що ринок земельного кредитування в нашій країні перебуває в зародковому стані. Так, за даними компанії <Фінансової консультант. Фаворит>, земельні позички займають усього 2,2% загального обсягу іпотечних кредитів. У цифрах це становить приблизно й 1,4 млрд грн. Настільки невеликий обсяг ринку земельних позик пояснюється декількома причинами. <Основна складність при оформленні земельного кредиту - дуже об'ємний пакет документів, якому необхідно зібрати, а також тривалий строк, необхідний для ухвалення рішення по кредиту, - говорить незалежний кредитний брокер Анатолій Геращенко>. - В окремих випадках рішення питання затягують на кілька місяців, тому я рекомендую звертатися відразу в кілька банків>. Для порівняння, на ухвалення рішення по кредиту на покупку автомобіля банку знадобиться всього кілька днів, квартири - біля тижня.

Ще одна причина - труднощів оцінки земельних ділянок. Адже земля, що здобувається в кредит, відходить у заставу. Отже, банк повинен упевнитися в тім, що гарантією повернення боргу буде ліквідна ділянка. Але якщо зразкову ринкову вартість автомобіля або квартири можна визначити навіть, не будучи експертом, то по оцінці земельних ділянок якої-небудь стандартизованої тарифної сітки просто не існує. Процедура ускладнюється, якщо ділянка перебуває вдалечині від великих міст і селищ. Адже оцінка, як правило, базується на вартості аналогічних ділянок, розташованих по сусідству. Але якщо їхня ціна невідома, те здобувається землю, що, практично неможливо оцінити адекватно.

Не дивно, що в результаті поточного дефіциту ресурсів, банки поспішили в першу чергу обмежити земельне кредитування. За даними компанії <Простобанк Консалтинг>, у червні земельні кредити обходилися позичальникам у середньому в 19,59% річних у гривні й 14,29% у доларах США, а вже в серпні 20% і 14,47% відповідно. При цьому ще в березні земельні кредити в доларах видавалися в середньому під 12% річних. Можна констатувати, що ставка по земельних позиках підскочила 2- 3 процентних пункти. Втім, банкіри цього не приховують. Подорожчання земельних кредитів визнає Антон Шаперенков, начальник департаменту розробки продуктів роздрібного бізнесу VAB Банку. А Дмитро Замотаев, начальник керування кредитних продуктів роздрібного банкинга <Укргазбанка>, уважає, що подальше здешевлення кредитів, у тому числі земельних, можливо лише у випадку поліпшення ситуації з доступом до грошових ресурсів на міжнародному ринку.

Земля

Оформити кредит можна далеко не на будь-яку ділянку, а тільки на землю, призначену для будівництва або садівничого господарства. Але й тут є обмеження, за допомогою яких банки страхуються від можливого шахрайства з боку клієнтів. Експерти вважають, що на земельному ринку мають місце часті випадки шахрайства відносно банків, зокрема пов'язаних з тіньовими схемами зміни цільового призначення ділянок або їхнього перепродажу вроздріб . Найпоширеніший <розлучення>, розповсюджений на етапі формування ринку - розподіл великих ділянок, куплених у кредит, на невеликі наділи з їхнім наступним продажем. У Державному земельному кадастрі таким ділянкам привласнюються нові номери, тоді як старої ділянки начебто б не існує, і угода зізнається недійсної. Справедливості заради відзначимо, що далеко не всі інвестори, що спекулюють із землею за допомогою банківських кредитів, шахраї. Упереджене відношення до них є ніщо інше, як спроба банкірів уникнути зайвого ризику. Але в цілому експерти визнають, що випадків шахрайства при угодах із землею більше, ніж при купівлі- продажу нерухомості. Видимо, саме тому програми кредитування угод із землею можна знайти далеко не у всіх банках. На сьогоднішній день подібні програми пропонують своїм клієнтам Отп- Банк, Надра, Укргазбанк, Тас- Комерцбанк, Укрсиббанк, Фінанси й кредит, Правекс, СЕБ Банк, ПУМБ, Альфа-Банк, Укрсоцбанк, Райффайзен Банк Аваль.

У більшості випадків банкіри неохоче кредитують покупку більших ділянок, оптимальний варіант для приватних позичальників - до 1 ГА. Шанси одержання кредиту підвищуються, якщо потенційний позичальник доведе банку, що на придбаній ділянці він має намір побудувати будинок або займатися садівництвом. Доказом може служити погоджений проект майбутнього вдома або дачі й дозвіл на будівництво. До осіб, що бажають заробити на перепродажі ділянки, кредитори ставляться предвзято, особливо сьогодні - у період кризи ліквідності. Тому, якщо в поводженні позичальника запідозрять спекулятивні мотиви, у кредиті найімовірніше відмовлять. Дуже важливе питання спільного використання ділянки, так звані сервітути. Відповідно до Земельного кодексу України, сервітут - це право власника або користувача земельної ділянки на обмежене платне або безкоштовне користування чужою земельною ділянкою. Наприклад, до сервітутів ставиться право прокладати на свою земельну ділянку водопровід із чужої природної водойми або через чужу земельну ділянку. Тому, навіть якщо ви здобуваєте землю в особисту власність, можливо, на ділянці проходить каналізація, водопровід або електрика до сусідніх наділів. У цьому випадку вважається, що земля перебуває в спільному використанні. Вона належить своєму власникові, але дефакто сусід або місцеві влади використовують неї для транзиту водопостачання або каналізації. Як нам удалося з'ясувати, нерідко банкіри вважають такі ділянки менш ліквідним активом і можуть відмовитися кредитувати їхню покупку.

Умови кредитування

Для оформлення земельного кредиту позичальник повинен надати в банк копію паспорта й довідки про присвоєння ідентифікаційного коду, довідку про доходи за останні підлогу року, довідку про сплату податку за землю за останні 12 місяців (надає продавець), довідку з Державного земельного кадастру про попередні операції із землею й копію державного акту про право власності, оформленого на продавця. До даного списку додається експертна оцінка ділянки, що проводить банківський експерт за рахунок клієнта (близько 1000 грн), а деякі банкіри можуть ще й зажадати дозвіл на будівництво й проект будинку, що покупець має намір побудувати на здобувається участке, що. Останні два пункти будуть свідчити про те, що ви не здобуваєте землю зі спекулятивними цілями. Формально вимоги до земельних позичальників не відрізняються від іпотечних: у більшості банків фігурує бажаний вік позичальника від 21 до 65 років, а також наявність постійного джерела доходів.

Максимальна сума, що може одержати приватна особа в кредит на покупку землі, становить $500 тис. Більшість банкірів декларує саме таку цифру. На практиці одержати кредит на цю суму буде надзвичайно складно, особливо в період поточного дефіциту банківських ресурсів. Тому бажано, щоб запити позичальника обмежувалися сумою не більше $150 тис. У цьому випадку ймовірність позитивного рішення по кредиту вище. Потрібно усвідомлювати , що сума кредиту залежить від оцінної вартості землі, а не від фактичної суми угоди. Приміром , якщо та або інша ділянка оцінена в $60 тис., те банк буде виходити саме із цієї суми, навіть якщо продавець запросить всі $100 тис. При цьому кредит видадуть лише в розмірі 80% оцінної вартості ділянки. Інші 20% позичальникові прийде заплатити самому. Зважаючи нате , що чіткого ціноутворення на земельному ринку ні, дуже часто угоди не полягають саме через невідповідність вартості ділянки, запитуваної продавцем, і його оцінної вартості. У цьому випадку банкіри пропонують надати в заставу додаткове майно, наприклад, нерухомість.

Додаткові платежі на етапі оформлення земельного кредиту дуже схожі з іпотекою. Практично у всіх банках позичальникові необхідно заплатити комісію в розмірі 1- 2,5% від суми надаваного кредиту. Окремо може стягуватися щомісячна комісія. Як і у випадку з покупкою квартири позичальникові прийде оплатити послуги нотаріуса, що завіряє угоду й щорічний страховий внесок у розмірі до 0,5% вартості кредиту. У більшості випадків мова йде про титульне страхування на випадок, якщо за якимись причинами позичальник втратить право власності на земельну ділянку. Крім того, банкіри нерідко вимагають додатково застрахувати життя й здоров'я позичальника, що обійдеться приблизно в таку ж суму, як і страхування ділянки.