Статті

Поради юриста перед покупкою землі

Юристи радять покупцям перед угодою перевіряти ділянку. "Ми рекомендуємо проаналізувати його історію, сумлінність попередніх і справжніх власників, урахувати можливість виникнення претензій з боку третіх осіб і чітко дотримуватися всіх формальних процедур щодо купівлі- продажу землі, установлених чинним законодавством", - говорить Алена Вареник.

Вивчаючи історію ділянки, багато юристів обмежуються існуючими загальними строками позовної давності, що становлять три роки. "Це невірний підхід, - застерігає Олександр Суботін. - За законом строк позовної давності для визнання угод незначними (угода, що з недійсної через невідповідність вимогам законодавства. - Прим. Контрактів) становить 10 років. А домогтися скасування угоди, укладеної під погрозою насильства або обману, можна протягом 10 років". Василь Кулиш теж рекомендує ретельно вивчати історію ділянки. За його словами, багато земель у границях населених пунктів надавалися в користування в післявоєнні роки. У цих випадках за відповідними документами необхідно звертатися в архіви, щоб переконатися у відсутності осіб, чиї права могли бути защемлені при приватизації. У цілому завдання- мінімум для грамотного юриста - перевірка історії ділянки з моменту первісної приватизації землі.

Основна проблема при вивченні історії ділянки в тім, що продавець володіє мінімальною інформацією - знає тільки про попереднього власника. Якщо земля передавалася у власність не один раз, багато документів прийде шукати в архівах. "Самі обізнані щодо цього - керування земельних ресурсів на місцях і органи місцевого самоврядування (селищні, міські й обласні ради). Однак одержання документів про попередні угоди - нелегке завдання, оскільки закон не надає прав будь-якому бажаючий ознайомитися з документацією на земельну ділянку", - пояснює Олександр Суботін.

Швидка перевірка історії 15 соток землі коштує біля $1 тис. Правовий аудит ділянки, площа якого виміряється гектарами, проведений професійними юристами, обійдеться забудовникові в суму до $30 тис., говорить Владислав Даточный, гендиректор компанії " Дельфін-Девелопмент".

Що буде

Імовірність і наслідки скасування мораторію на відчуження сельхозземель експерти оцінюють неоднозначно. Деякі взагалі не вірять, що закони про ринок земель і державний кадастр будуть прийняті в доступному для огляду майбутньому (скасування мораторію прив'язане до цим двох подіям). Інші припускають, що земля відразу не зможе повернутися в легальний оборот. "Найпривабливіші ділянки здобувалися по тіньових схемах. Всі подальші угоди з ними потенційно небезпечні - незалежно від існування або відсутності мораторію. У той же час, після скасування мораторію, купуючи сільськогосподарську землю (пай) у пенсіонера- колгоспника по легальних договорах, обидві сторони будуть почувати себе в безпеці", - зауважує Василь Кулиш.

Владислав Даточный у свою чергу впевнений, що ризики при покупці збережуться. Станіслав Скрипник зауважує, що скасування мораторію при несформованій правовій базі ні до чого гарному не приведе.Куплю- Продаж землі можуть так "зарегулювати", що здобувати й продавати ділянки буде ще складніше.

Найбільше протиріч серед цінових прогнозів. Думки експертів прямо протилежні. Одні вважають, що після скасування мораторію на ринок буде викинута велика кількість ділянок, що приведе до падіння цін на землю. Інші впевнені в тім, що зараз багато іноземні й вітчизняні девелоперские компаній остерігаються здобувати приміські землі по тіньових схемах. Але після скасування мораторію вони почнуть масово скуповувати ділянки під реалізацію масштабних проектів, а це саме й спровокує ріст цін.