Статті

Якщо орендодавець землі - держава

Відповідно до Закону України від 25.06.1991 № 1251- XІІ "Про систему оподатковування" орендна плата за земельні ділянки державної й комунальної власності включена в перелік загальнодержавних податків і зборів (обов'язкових платежів).

Сьогодні ми з вами з'ясуємо, на що ж варто звертати увагу при укладанні договору оренди земель державної й комунальної власності і як правильно розрахувати, вчасно сплатити орендну плату за такі землі й представити звітність, щоб зайвий раз не попадати в поле зору налоговиков. Все визначає договір

Договір оренди землі - це договір, по якому орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельна ділянка у володіння й користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору й вимогами земельного законодавства. Договір оренди землі полягає в писемній формі й за бажанням однієї зі сторін може бути засвідчений нотаріально. Укладений договір оренди землі набуває чинності після його державної реєстрації.

Починаючи з 2008 року одержати право на оренду земельних ділянок державної або комунальної власності можна винятково на аукціоні.

У випадку якщо орендодавцем землі є її власник, орендар повинен сплачувати орендну плату за землю, а власник - земельний податок. У відповідності зі ст. 15 Закону України від 06.10.1998 № 161- XІ "Про оренду землі" (далі - Закон про оренду) істотними умовами договору оренди землі, зокрема , є:

* об'єкт оренди (місце розташування й розмір земельної ділянки);

* термін дії договору оренди;

* розмір орендної плати із вказівкою індексації, форм платежу й строків її сплати;

* порядок внесення орендної плати й перегляду її розмірів;

* відповідальність за несплату.

Форма Типового договору оренди земельних ділянок (далі - Типовий договір) затверджена постановою КМУ від 03.03.2004 р. № 220. Зовсім недавно Кабмін своєю постановою від 03.09.2008 р. № 780 її відкоригував. Зміни, зокрема , торкнулися деталізації орендованих площ (тепер у договорі необхідно вказувати площу мелиорированных земель), а також терміну дії договору оренди (у випадку укладання договору оренди землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва - строки визначаються з урахуванням ротації культур відповідно до проекту землевпорядження).

Розрахункові таблиці орендної плати за земельні ділянки державної й комунальної власності затверджені постановою КМУ від 13.12.2006 № 1724 (далі - Постанова № 1724).

Відповідно до п. 9 Типового договору розмір орендної плати за земельні ділянки державної й комунальної форми власності приводиться із вказівкою відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки або розміру земельного податку.

Відповідно до рішення Конституційного Суду України від 22.05.2008 № 10- рп/2008 податкові зміни, внесені в п. 8 розділу ІІ Закону України від 28.12.2007 № 107- VІ "Про Державний бюджет України на 2008 рік і про внесення змін у деякі законодавчі акти України", є неконституційними. Разом з тим, 04.06.2008 набув чинності Закон України від 03.06.2008 № 309- VІ "Про внесення змін у деякі законодавчі акти України", що застосовується від дня втрати сили вищезгаданим розділом ІІ Закону про держбюджет на 2008 рік, тобто з 22.05.2008.

Подивившись на плутанину з датами застосування зазначених норм в 2008 році, ГНАУ вирішила прояснити ситуацію. У чатсности, на думку директора департаменту оподатковування фізичних осіб С.П. Дусяка (див. на сайті www.sta.gov.ua), ніякої законодавчої колізії просто немає й перерви в часі із застосуванням зазначених двох законів теж.

Отже, з 1 січня 2008 року відповідно до змін, внесеними в Закон України від 03.07.1992 № 2535- ХІІ "Про плату за землю" (далі - Закон про плату), ставки податку за земельні ділянки, грошова оцінка яких не проведена, залишаються збільшеними в п'ять разів. Крім того, без розриву в часі діють і зміни, внесені в Закон про оренду, - основний нормативний документ, що регулює правовідносини в сфері оренди земельних ділянок. Нагадаємо, цього року передбачена диференціація мінімального розміру орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у державній або комунальній власності, і для всіх категорій земель (крім сільськогосподарського призначення) установлений новий мінімальний розмір орендної плати.

Орендна плата

Відповідно до нової редакції ст. 21 Закону про оренду мінімальний розмір орендної плати за земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної й комунальної власності встановлений на рівні земельного податку, передбаченого Законом про плату. Для інших категорій земель мінімальний розмір орендної плати з 01.01.2008 визначається трикратним розміром земельного податку. Нагадаємо, у відповідності зі ст. 6 Закону про плату податок за земельні ділянки сільськогосподарського призначення стягується з розрахунку 0,1 % (для ріллі, косовиць і пасовищ) і 0,03 % (для багаторічних насаджень) від уточненої за станом на 01.01.2008 їхньої грошової оцінки.

Для оподатковування земель населених пунктів, грошова оцінка яких проведена, застосовуються ставки земельного податку в розмірі одного відсотка від їхньої грошової оцінки (див. ч. 1 ст. 7 Закону про плату). Розмір земельного податку за такі земельні ділянки залежить не тільки від нормативної грошової оцінки землі, але ще й від суми її індексації. Адже згідно ст. 23 Закону про плату грошова оцінка земельної ділянки щорічно за станом на 1 січня уточнюється на коефіцієнт індексації, порядок проведення якої затверджується Кабміном.

Відповідно до Порядку проведення індексації грошової оцінки земель, затвердженим постановою КМУ від 12.05.2000 № 783, грошова оцінка земель індексується за станом на 1 січня поточного року на коефіцієнт, що залежить від середньорічного індексу інфляції за попередній рік.

При вирахуванні орендної плати за землю на 2008 необхідно врахувати, що нормативна грошова оцінка земель населених пунктів, проведена за вихідним даними за станом на 01.04.1996, нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, проведена за станом на 01.07.1995, підлягають індексації за станом на 01.01.2008 на коефіцієнт 2,623, що визначається виходячи з добутку коефіцієнтів індексації за 1996 рік - 1,703, за 1997 рік - 1,059, за 1998 рік - 1,006, за 1999 рік - 1,127, за 2000 рік - 1,182, за 2001 рік - 1,02, за 2005 рік - 1,035, за 2007 рік - 1,028.

З листа Госземагентства від 10.01.2008 № 14-22- 6/55

Крім мінімального розміру орендної плати ст. 21 Закону про оренду встановлені ще певні обмеження. Так, обумовлений договором річний розмір орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, не може перевищувати 12 % їх нормативної грошової оцінки. Дане обмеження не стосується орендної плати за земельні ділянки, орендарі яких визначені на конкурентних принципах.

Особлива увага варто звернути на те, що через 7-10 років проводиться перегляд нормативної грошової оцінки земель населених пунктів. З огляду на, що оподатковування землі залежно від нормативної грошової оцінки уведено ще в далекому 1997 році, зараз у багатьох населених пунктах активно проводиться перегляд нормативної грошової оцінки земель.

У випадку введення в тім або іншому населеному пункті нової нормативної грошової оцінки землі орендареві необхідно одержати в органі виконавчої влади з питань земельних ресурсів виписку з технічної документації про таку оцінку земельної ділянки.

При визначенні розміру орендної плати за земельні ділянки в межах населених пунктів, грошова оцінка яких не проведена, варто враховувати збільшення ставок земельного податку, застосування до них коефіцієнта індексації (3,1), а також диференціацію ставок земельного податку відповідно до рішень відповідних рад.

Юридичні особи сплачують у бюджет орендну плату за землю за базовий податковий період, дорівнює календарному місяцю. Проводиться така сплата щомісяця протягом 30 календарних днів, що випливають за останнім календарним днем звітного місяця.

Внесення змін у договір

Якщо ви орендуєте землі сільськогосподарського призначення, проблем немає: ставки земельного податку за них не змінювалися ще з 1996 року. А от з орендою землі в межах населеного пункту ситуація виглядає трохи складніше. У цьому випадку виникає цілком логічне запитання: потрібно чи переглядати розмір орендної плати по договорах, які були укладені до 01.01.2008 і до сьогоднішнього дня не втратили своєї сили?

Звичайно, можна скористатися ст. 58 Конституції України й не переглядати договір оренди. Нагадаємо, відповідно до положень цієї конституційної норми закони й інші нормативно-правові акти не мають зворотної сили в часі, крім випадків, коли вони зм'якшують або скасовують відповідальність особи. Однак, можливо, нижчеподані докази підштовхнуть орендарів все-таки переглянути умови оренди й укласти додаткові угоди, якщо за старим договором розмір орендної плати є менше розміру земельного податку.

Оскільки орендна плата за земельні ділянки державної й комунальної власності включена в перелік загальнодержавних податків і зборів (обов'язкових платежів), орендарі земельних ділянок державної або комунальної власності повинні щорічно самостійно обчислювати суму орендної плати й звітувати перед ГНИ. Подання річної податкової декларації звільняє платника податків від щомісячної звітності.

Збільшення орендної плати повинне цікавити, насамперед , орендаря, оскільки наступна сплата орендної плати в розмірі менше мінімально припустимої межі буде розцінена налоговиками як недоїмка.

Підставою для перегляду договору оренди є зміна розміру земельного податку, оскільки саме від нього залежить розмір орендної плати.

При укладанні договору оренди землі або зміні його умов або продовженні його дії розмір орендної плати буде визначатися відповідно до додатків до Постанови № 1724. Додаток 1 до зазначеної постанови призначено для земельних ділянок, грошова оцінка яких не проведена, а додаток 2 - для тих, грошова оцінка яких проведена. Показники, на підставі яких розраховується податок залежно від призначення земель, наведені в таблицях зазначених додатків.

Крім того, не слід забувати про індексацію. Так, якщо вирахування розміру орендної плати за землю приватної власності здійснюється з урахуванням індексів інфляції за узгодженням сторін, то для ділянок державної й комунальної власності ця умова є обов'язковим.

Вирахування розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з обліком їхнього цільового призначення й коефіцієнтів індексації, певних законодавством, по затвердженим Кабінетом Міністрів України формам, які заповнюються при висновку або зміні умов договору оренди або продовженні його дії. З п. 10 Типового договору

Якщо в договорі оренди землі не передбачене проведення індексації орендної плати, що, безумовно, приведе до заниження розміру орендної плати, необхідно перескласти договір або оформити відповідну додаткову угоду.

Зміна умов договору оренди землі здійснюється по взаємній згоді сторін. У випадку недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі суперечка вирішується в судовому порядку (ст. 30 Закону про оренду).

Можливість перегляду розміру орендної плати передбачена й п. 13 Типового договору. У ньому зазначено, що розмір орендної плати переглядається, зокрема , у випадку зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, певних законодавством, і в інших випадках, передбачених законом. Причому налоговики вважають (див. лист ГНПАУ від 06.03.2008 № 2037/6/ 15-0716), що ініціатором змін умов договору оренди може бути й сам орендар. У випадку непорозумінь із орендодавцем він повинен звернутися з позовом у суд.

Звітність

Статтею 14 Закону про плату встановлено, що орендарі земельних ділянок державної або комунальної власності (за винятком громадян) самостійно обчислюють суму орендної плати щорічно за станом на 1 січня й до 1 лютого поточного року представляють у ГНИ по місцезнаходженню земельної ділянки податкову декларацію за поточний рік. Форма податкової декларації орендної плати за землю затверджена наказом ГНАУ від 20.12.2005 № 588.

Відповідно до Методичних рекомендацій по поданню й заповненню податкової декларації орендної плати за земельні ділянки державної й комунальної власності, доведеними листом ГНАУ від 01.02.2006 № 1833/7/ 15-0217, якщо платник орендної плати за земельні ділянки державної й комунальної власності має кілька земельних ділянок на території однієї сільської, селищного або міської ради, по яких окремо укладені договори оренди землі, те такий орендар може представити в ГНИ одну узагальнену податкову декларацію орендної плати за земельні ділянки державної й комунальної власності, у якій вказується загальна сума орендної плати згідно з укладеними договорами оренди.

Податкову декларацію по знову ув'язнених протягом року договорами оренди землі необхідно представити в ГНИ протягом місяця від дня виникнення права на користування земельною ділянкою.